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L’Agente immobiliare

Una breve riflessione. Quando ci si serve, si incontra un agente immobiliare, un’agenzia immobiliare, dobbiamo pensare al ruolo sociale ed economico dell’attività che oggi è e deve essere considerata a tutti gli effetti professionale. Nonostante la sua figura sia relegata, in alcuni casi, alla mera attività di mediazione, in tanti altri molti casi, grazie al processo evolutivo professionale, l’agente immobiliare recita un ruolo importante nel complesso mondo immobiliare,quale profondo conoscitore del mercato, costantemente e giornalmente a contatto sia con il compratore che con il venditore, principalmente con le famiglie, recependo le preferenze ed interpretandone le tendenze d’acquisto. Per queste ragioni si può comprendere come il suo contributo professionale sia importante per l’impresa costruttrice, non solo per l’aspetto di commercializzazione del bene immobile ma anche nel processo di localizzazione e progettazione immobiliare,ovviamente collaborando con gli altri professionisti del settore quali geometri,ingegneri ed architetti. L’importanza del ruolo dell’agente immobiliare , per quanto riguarda la sua funzione di "valutatore" quale maggiore interprete tra la domanda e l’offerta del mercato, la si evince dalla definizione del valore di mercato. Per definizione "il valore di mercato è il più probabile prezzo di mercato al quale una determinata proprietà immobiliare può essere compravenduta alla data della stima,posto che l’acquirente e il venditore hanno operato in modo indipendente ,non condizionato e nel proprio interesse,dopo un’adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità,con prudenza e senza alcuna costrizione." Il processo evolutivo della professione oggi fa si che l’agente immobiliare ,in forza dell’articolo 3 comma terzo e quarto della legge 39/89 oltre ad essere abilitato ad effettuare perizie e consulenze tecniche da parte di enti pubblici può iscriversi quale perito ed esperto presso le camere di commercio e quale C.T.U presso il tribunale: compito che fra l’altro riprende una norma legislativa esistente già nel 13 e 14 secolo dove il mediatore fungeva da perito, da garante e fideiussore e seppur non investito di poteri di pubblico ufficiale,ne svolgeva di fatto le funzioni con obbligo di redigere particolari scritture. Quindi la sua funzione di perito, di "valutatore" commerciale che certamente è un compito estremamente importante, che richiede preparazione non solo teorica che i corsi di accesso alla professione o la mera preparazione scolastica non sono in grado di dare.



Il catasto: le novità introdotte con il d.l. n. 78/2010

Con la con la conversione definitiva del decreto legge n. 78/2010 in legge n. 122 del 30 luglio 2010, a partire dalla data 31 luglio 2010 sono entrate in vigore disposizioni di vario genere, fra cui molte di interesse “tecnico”, ovvero collegate agli adempimenti tecnico-amministrativi nel settore immobiliare e delle costruzioni, inerenti il settore edilizio- urbanistico, immobiliare, procedurale in materia di conferenza dei servizi e di differimento dei termini di valutazione dei rischi nei luoghi di lavoro pubblici e privati. In questa sede verrà trattato un riepilogo sintetico di quelle che sono le principali funzioni catastali e i riferimenti attinenti le nuove disposizioni di cui al suddetto decreto e relativa sanatoria. 1 - Nuove disposizioni introdotte Le disposizioni introdotte dal decreto legge n. 78/2010, convertito in legge n. 122 del 30 luglio 2010, ed entrate in vigore a partire dalla data 31 luglio 2010 riguardano in primo luogo le integrazioni delle funzioni catastali quali: a) attivazione dell’anagrafe Immobiliare Integrata, che consente l’aggiornamento della banca dati in tempo reale per attestare, ai fini fiscali, tutti gli aggiornamenti di ogni singolo immobile per quanto riguarda la modifica della consistenza e dei titolari dei diritti reali sul medesimo; b) attestazione integrata ipotecaria e catastale, che consente di rilasciare aggiornati in tempo reale: - certificati ipotecari; - certificati catastali. c) gestione partecipata delle funzioni catastali da parte dei comuni, in materia di aggiornamento e conservazione degli atti catastali, compresa la determinazione degli estimi. 2 - Disposizioni introdotte che riguardano più da vicino il singolo utente Sono due: - sanatoria catastale immobili non dichiarati (cosiddette “case fantasma”); - identificazione catastale degli immobili negli atti pubblici e nelle scritture private. 3 - Significato di sanatoria di immobile non dichiarato Si deve chiarire immediatamente che non si tratta di un nuovo “condono edilizio”, ma solo della denuncia in catasto degli immobili che non sono mai stati denunciati all’Agenzia del territorio, anche se regolarmente autorizzati dal punto di vista urbanistici ed edilizio. Infatti l’agenzia del territorio è tenuta a comunicare ai comuni le denunce ricevute in modo che questi ultimi procedano alla verifica della congruità urbanistica ed edilizia dei beni denunciati. Devono anche essere dichiarati gli aggiornamenti degli immobili, già denunciati, nei quali siano state eseguite variazioni di consistenza tali da modificare la rendita catastale. Fra gli immobili da denunciare vi sono anche i fabbricati rustici che non hanno più i requisiti di ruralità. Si rammenta che la legge sul catasto ha sempre imposto, fin dal 1939, per la denuncia dei beni immobili urbani il termine massimo di giorni 30 dalla loro ultimazione. Con questa disposizione si dà modo di denunciare detti immobili, entro il 31 dicembre 2010. 4 - Requisiti di ruralità Un fabbricato è considerato rurale quando viene utilizzato nell’ambito della conduzione del fiondo agricolo di cui è Pertinenza (abitazione del coltivatore, locali accessori necessari alla conduzione del fondo, quali depositi, rimesse, fienili, ecc.). L’obbligo della denuncia dei fabbricati rurali come civili era già stata introdotta negli anni novanta, per poi essere regolarmente prorogata fino al termine attuale. 5 - Casi più frequenti di modifiche non regolarizzate Ricorrono quando si sono acquistate una più unità immobiliari censite in categorie a bassa redditività (tipo A/4 o A/5) e si sono eseguiti lavori di restauro e /o accorpamento globale o sono stati installati ascensori nel fabbricato che ne era sprovvisto. In tal caso si sarebbe dovuto procedere alla variazione catastale accorpando le diverse unità immobiliari e/o denunciandone la diversa distribuzione, con un evidente aumento della reddito catastale. Riguardano gli immobili in edifici originariamente privi di impianto ascensore e nei quali successivamente il medesimo è stato installato. In tal caso la classe del singolo immobile aumenterebbe, rispetto alla valutazione attribuita nel censimento originario e di conseguenza il rispettivo reddito catastale. Anche in questo caso bisognerebbe provvedere alla denuncia di variazione. 6 - Mancata regolarizzazione entro tale termine previsto L’Agenzia del territorio, provvederà autonomamente al censimento, addebitando l’onere economico alla proprietà. 7 - Modalità dei controlli da parte dell’Agenzia del Territorio Già dal 2007 l’agenzia del Territorio ha iniziato a monitorare il territorio nazionale, anche con sistemi di rilevamento aereo, in base al quale sono stati individuati i manufatti, che possono essere oggetto di denuncia catastale, e che tuttavia non risultavano agli atti del catasto. Altre verifiche possono essere effettuate direttamente o tramite l’ente delegato direttamente in sito. 8 - Mancata denuncia o regolarizzazione al catasto La mancata denuncia o regolarizzazione al catasto di un immobile comporta: - la non commercializzazione del medesimo; - la segnalazione presso l’autorità municipale competente che provvede a verificare la regolarità dell’immobile; - la denuncia presso l’autorità giudiziaria in caso di abuso edilizio inerente l’immobile. In caso l’immobile risulti non autorizzato (abusivo) potrà essere commercializzato solo dopo la sua regolarizzazione ai sensi delle leggi urbanistiche e la denuncia in catasto. 9 - Altre disposizioni interessanti il singolo utente Vengono introdotti nuovi obblighi per quanto attiene gli atti pubblici e le scritture private relativi alle unità immobiliari urbane, e precisamente: - identificazione catastale delle stesse - indicazione per ognuna dei dati censuari univoci che permettono di individuare quella specifica unità immobiliare, ovvero: indicazione di Provincia, Comune. Foglio di mappa, particella, subalterno; - riferimento alle planimetria depositate in catasto (che pertanto devono essere sempre correttamente aggiornate); - dichiarazione, resa dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie; in alternativa l’attestazione di detta conformità redatta da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Per quanto riguarda quest’ultimo punto, a Torino, sembra che a seguito di una circolare del Notariato, i notai di Torino richiedano esclusivamente la certificazione rilasciata direttamente dall’Agenzia del Territorio e non riconoscono le attestazioni redatte dal professionista.



TEMPI DI VENDITA

Il periodo medio di vendita di un immobile è di 8,6 mesi ( con valore corretti di mercato ).



5 consigli per fissare bene il prezzo di vendita di una casa

in questo momento, come abbiamo visto, le compravendite sono al palo, per cui per vendere casa con successo un proprietario deve acuire l’ingegno e farsi notare tra i venditori della zona. per rendere un immobile attraente non c’è miglior tasto da toccare che il prezzo e ed è qui che si devono impiegare tutte le proprie energie per dare un prezzo che sia un suggerimento e un altro che è quello che realmente si è pensato. l’agente immobiliare offre varie raccomandazioni per rendere più appetibile il proprio immobile ed è importante lasciarsi consigliare dall’agenzia immobiliare 1. l’acquirente non vuole essere l’unico interessato alla casa: se il venditore vende casa propria ad un prezzo inferiore al prezzo di mercato stimolerà l’interesse di più acquirenti, non solo di uno. questi, infatti, non vuole avere la sensazione di essere l’unico interessato alla casa. inoltre, se al venditore urge vendere, fissare un prezzo al di sotto del valore di mercato è una buona opzione 2. il prezzo di vendita deve entrare nelle liste di quelli appetibili: la maggior parte degli acquirenti cercano una casa con un prezzo massimo, per esempio, 300mila euro. tutto ciò che stia al di sopra di questo prezzo, anche se di poco, resterà fuori dal radar dell’acquirente nelle sue ricerche su internet o in altre basi dati delle agenzie immobiliari. anche se ci sono acquirenti che ampliano il loro ranking con la prospettiva di trovare qualcosa a meno, fissare il prezzo a 305mila euro può significare perdere l’opportunità di salire in molte ricerche per una piccola quantità di denaro che sicuramente ci toccherebbe ribassare nella contrattazione 3. evitiamo di essere i più originali nello stabilire la cifra: a volte i venditori desiderano essere creativi con il prezzo di vendita, per esempio, al posto di vendere la casa per 200mila euro, la vendono a 235.256 euro. questa "creatività" bisogna lasciarla da parte, perchè può dare un’immagine al compratore che non corrisponde alla realtà. l’obiettivo è mostrare la casa e attrarre il maggior numero di acquirenti, fissare un prezzo di vendita è controproducente. è il caso ricorrente anche quello delle persone che continuano a pensare al prezzo in lire e che dopo lo trasformano in euro, e fissano un prezzo che è il risultato di questo cambio anche se la cifra che ne risulta non è affatto tonda 4. è consigliabile elaborare un piano a e uno b sul prezzo della casa: in molte occasioni i venditori hanno aspettative alte rispetto alla bellezza della propria casa e fissano un prezzo molto alto. è chiaro che si deve provare a vendere la casa al miglior prezzo possibile, ma è raccomandabile elaborare un piano b: fissare un prezzo che sia più coerente con la realtà del mercato perchè il venditore si abitui all’idea e non sia colto di sorpresa in senso negativo se vede che non riesce a vendere l’abitazione al prezzo che aveva pensato 5. il prezzo è un dibattito continuo: se il venditore si lascia assistere da un agente immobiliare è bene ascoltare diversi prezzi di fronte alle condizioni del mercato. è meglio, quindi, che il venditore sia il più flessibile possibile. così avrà piú possibilità di ottenere il miglior prezzo con la minore preoccupazione



cinque punti da chiarire prima di vendere casa con un’agenzia immobiliare

affidarsi ai servizi di un’agenzia immobiliare è la strategia vincente per vendere o affittare la propria casa. Nonostante ciò, prima di contattare un’agenzia di mediazione è importante verificare, ad esempio, che sia proprio quella che soddisfa le nostre esigenze o quale sia la provvigione richiesta. ecco cinque punti che è importante chiarire per essere sicuri di essere nelle mani giuste 1) si tratta di un’agenzia immobiliare dove lavorano agenti professionisti, regolarmente iscritti al registro delle imprese. con il dlgs 59/2010 il vecchio ruolo mediatori è stato infatti soppresso e sostituito da una sezione speciale del registro delle imprese rea 2) a che prezzo può vendere la tua casa. la prima cosa che dovrebbe fare un agente immobiliare è dirti se il prezzo a cui vuoi vendere la tua casa rientra nei canoni di mercato, mostrandoti esempi di immobili simili in vendita nella tua zona. inoltre, dovrebbe anche fare una stima del tempo necessario per effettuare la vendita 3) quale strategia utilizzerà per vendere la tua casa? è importante capire quale strategie utilizzerà per vendere l’immobile, se userà gli strumenti tradizionali o le nuove tecnologie. in questo modo, potrai paragonare il sistema che utilizza con quello degli altri agenti immobiliari 4) quanto sarà la provvigione e chi dovrà pagarla. la provvigione pagata all’agente non è fissata per legge, ma di solito è pari al 2-3% della somma finale. generalmente viene chiesta sia al compratore che al venditore. 5) l’agenzia può fornire delle referenze? è importante chiedere all’agente immobiliare delle referenze, come una lista dei clienti soddisfatti, raccomandazioni di altri professionisti o anche un elenco degli immmobili già venduti



fino a due anni di carcere e oltre 50mila euro di multa agli agenti immobiliari abusivi

ha ottenuto l’approvazione del senato e in breve passerà anche alla camera, il disegno di legge che inasprisce le pene per chi esercita abusivamente una professione, compresa quella di agente di mediazione in campo immobiliare. le sanzioni scatteranno anche in presenza di una sola infrazione il testo licenziato dal senato modifica le pene stabilite dall’articolo 348 del codice penale che prevede sei mesi di reclusione e una multa tra i 103 e i 526 euro. se il ddl entrasse in vigore, chi esercita la professione di agente immobiliare senza essere iscritto nell’apposito ruole tenuto della camera di commercio, incorrerebbe in una pena fino a un massimo di due anni di reclusione e una multa tra 10.329 e 52.646 euro esiste già una norma che sanziona il reato di abusivismo in campo immobiliare, ma l’applicazione delle sanzioni penali avviene alla ripetizione per tre volte della condotta abusiva. ora con le modifiche al vaglio del parlamento, basta che l’esercizio abusivo avvenga una sola volta per far scattare l’applicazione delle sanzioni penali, oltre che naturalmente la restituzione dei proventi della mediazione soddisfatto del progetto di legge è il presidente fimaa italia, valerio angeletti "siamo soddisfatti del disegno di legge approvato all’unaminità in senato che aggrava le sanzioni verso chi svolge abusivamente la professione di agente immobiliare. si tratta di un primo passo importante nella lotta contro l’abusivismo



 
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